2020年“十一”长假,济南一楼盘推出优惠促销活动。 齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 谷婉宁 摄

2020年的济南楼市经历了“急冻—取暖—回温”过程。年初受到疫情影响,楼市成交急速冻结,复工复产后,市场需求不振,政府出台政策支持,开发企业采取以价换量等“自救取暖”措施,在低谷期卖出了历史第二高的年度成交规模。

“促销”成为济南楼市主流,戴头盔看房更是将“渠道”分销卖房推向风口浪尖……回顾2020年,济南房价虽“稳中有降”,但整体成交规模大幅增长。展望2021年,济南楼市价格、供应仍将保持稳定,购房需求或将有所减少。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 谷婉宁

“促销”成楼市主流

有楼盘降价超过20%

济南市民刘先生2020年初打算购置一套改善型住宅,他认为优惠多,房价相对较低,是买房的机会。刘先生并不着急,总觉得可以再等等,挑选最适合的产品。“可能由于疫情,看过的楼盘基本都在打折,我买房也变得很从容。”

相比往年,2020年很多刚需购房者买到了心仪的房子。济南市民李女士说,像雪山、唐冶等东城片区,前两年房价在14000-15000元/平方米,对于刚需群体的她来说买入还有些吃力,但2020年以来,楼盘优惠折扣不断,雪山片区有楼盘还拿出了一些11000元/平方米左右的特价房源,减轻了她不少压力。李女士身边不少刚需的朋友也适时出手,买到了合适的房子。

受疫情影响,济南楼市4月就有不少促销,尤其是到了中秋、国庆双节,各大售楼处更是铆足劲推出各种优惠。去年“十一”长假,在记者收集到的六十余个楼盘优惠信息中,至少二十家楼盘推出了“一口价”特惠房源,每套优惠额度从2万元到50万元不等,跨度非常大。恒大继疫情后率先以7.5折优惠拉开促销大战,“十一”前又抢先喊出7折特大优惠,虽然折扣并不全到7折或7.5折,但在售楼盘确实有不小的优惠。华润有两个楼盘在国庆、双11等节点给出了部分特惠房源最高直降50万元、30万元的大力度优惠。 合富研究院高级分析师许传明说,新东站、唐冶和雪山作为济南主要走量的刚需片区,楼盘供应数量充足,经历价格调整房价保持低位,相比之下较为热销,片区内多个项目同时在售,促销力度大,当前房价基本在11000—13000元/平方米,价格调整降幅在10%—20%；二环南片区降价幅度较大,部分项目降价超过20%,售价甚至跌破楼面价。国际金融城和汉峪为传统的改善片区,价格较为坚挺,受市场影响较小,虽然有楼盘也推出促销活动,但优惠力度不大。

坚持“房住不炒”定位

确保市场平稳运行

“价格有所下调是行业周期的正常表现,叠加因素是疫情打断了常态化行业运转,房企为了能够在年内追平既定计划,加大促销力度,进一步扩大了房价下调幅度。”许传明表示。根据国家统计局数据,从2019年8月起,济南新房价格开始走低,在连续下跌8个月后,2020年4月份持平,5月份济南新房价格首次上涨,连续上涨三个月后,8月份再次回落,截至11月份依旧呈小幅回落态势,跌幅控制在1%以内。

山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊表示,受疫情影响,2020年整个一季度的济南房地产市场基本停滞,成交量和成交金额下滑均超过了30%,局部区域或者个别项目成交量下滑甚至超过40%,成交均价也呈现下降趋势。市场遇冷后,开发商的卖房压力增大,逐步加入“以价换量”的大军,从3月下旬开始,房企陆续开展线上线下的推广活动,促销力度较大。

疫情影响也好,促销作用也罢,去年济南的房价是实实在在的“降了”。但整体来看,价格波动幅度并不大,房地产市场平稳运行。济南市房地产业协会秘书长李刚认为,最大的优势是房地产业全面复工复产,成交规模大幅上涨的同时,价格平稳回归,没有出现大起大落。

“疫情难免会对经济有所冲击,但国家不会利用房地产刺激经济增长。”山东大学经济学院教授李铁岗说,2020年以来,在国家召开的多个会议中都强调了“房住不炒”定位,明确坚持房地产市场的平稳运行。

2020年12月16日至18日召开的中央经济工作会议,再次提到坚持“房住不炒”定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。12月21日,全国住房和城乡建设工作会议也提出,要牢牢坚持“房住不炒”定位,全面落实房地产调控长效机制,保持房地产市场平稳运行。疫情之下,继续强调坚持“房住不炒”定位,也表明国家坚定房地产市场平稳发展的决心。

房企“自救”以价换量

前11月销量就超了上年

价格是一方面,2020年比较值得注意的还有济南楼市的成交规模。虽然房价稳中有降,但整体的成交规模较好,成交量的增长带动市场逐步回暖。

“当前新建住宅日均成交量保持在280套左右,超过了济南近三年的日均成交水平。”李刚说。根据官方数据,2020年济南住宅销售8.85万套,面积1112.11万平方米、同比增长10.31%,均价为每平方米12889.56元、同比下降1.41%。许传明认为,这充分反映了房地产行业积极“自救取暖”,以价换量并取得有效成果。记者了解到,2019年济南新建住宅销售8.04万套,销售面积共计1008.15万平方米,而2020年前11个月济南的新建住宅成交量就超过2019年全年,达到了8.21万套。

李刚认为,疫情使更多企业开始采取积极理性的销售策略,进行低价促销。虽然受到疫情影响,但整体来看,房地产行业复工复产效果明显,住宅销售量大幅增长,整体价格波动幅度较小,呈现“量增价稳”的回暖态势。从全市住宅成交的面积结构来看,100—144㎡面积段是市场的成交主力,占比74%,市场结构合理,仍以刚需和改善型需求为主。此外,绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等高品质建筑的销售受疫情影响较小。

“当前的济南楼市如同去年12月份的天气,供暖不能彻底驱走寒冬,但是有效的供暖措施能在室内营造温暖的生活环境。”许传明表示,开发企业积极采取以价换量等“自救取暖”措施,再加上这三年来调控积累的一波刚需、改善需求慢慢开始释放,在楼市景气周期的低谷期,济南实现了楼市历史上第二高的年度成交规模。

根据许传明提供的数据,截至12月15日,2020年商品住宅网签均价13282元/平方米,环比下降4.5%,网签面积1076万平方米,环比上涨27.9%。他认为,这充分反映了房地产行业积极“自救取暖”,以价换量并取得有效成果。

有业内人士称,从2019年年底,就有企业采取“以价换量”促销策略回笼资金,而2020年为了“保命”,基本所有开发商都通过这种方式存活,不少开发商还选择将营销费中的大部分用到分销渠道中,甚至不惜支付高额佣金卖房“走量”。

责任编辑：李玮